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什么是房產交易稅基?稅費如何計算?

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    房產交易稅基是什么?稅費計算依據什么?下面這個公式:稅費=稅基×稅率。我們在計算稅費的時候,要搞清楚稅基是哪個,才能計算各種稅費大小。
  二手房繳稅時,稅基通常有兩個,第一是稅務機關的核定價,實行每房一價,數額需要在繳稅時才能確認,第二是網簽價,即買賣雙方在網簽時定的價錢,二手房繳稅時,核定價和網簽價,哪個高取哪個為稅基。
  另外,網簽價格與貸款金額也是直接關聯,網簽價高就意味著可以貸款金額高。那么,這幾個價格分別是什么?
  一、什么是核定價?
  核定價由稅務局規定自行規定,每套房價格不一樣,我們可以去地稅局窗口查詢,但是只能給到核定價區間,一般不會公布確定數值。
  比如,買賣二手房時,如果為了避稅,在網簽時填寫1元,那么這套房子就沒有稅費了,為了避免這樣的偷稅漏稅行為,稅務局給每個區域的不同房子規定了"核定價"
  二、什么是網簽價?
  不管是買新房還是二手房,都會碰到這個環節,網上簽約,簡稱,網簽。這個環節是房地產管理部門強制要求,為的就是杜絕"一房二賣"這樣的風險。一旦"網簽"成功,同一套房源無法再次生成買賣合同,也就無法再售他人。這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相,讓整個房產交易更透明。
  有一個重要概念跟"網簽"有關,就是,網簽價。"網上簽合同"時約定的房屋價格,無論是新房還是二手房,稅都是按照"網簽價"(網簽價大于核定價)征收。比如,買一套90平米的普通商品房,"契稅"是"網簽價"的1%。所以,要交多少稅跟"網簽價"的高低有關。
  比如,買一套二手房,你跟業主談好的是100萬。"網簽價"并非必須是100萬,因為這只是由當地建委監管的網上簽約價格,雙方協商一致即可,可以"做高"或者"做低"。
  可能為了少繳稅,"做低"網簽價,比100萬低;或者,可能為了多貸款,把"網簽價"調整下,比100萬高,因為貸款金額也是按照"網簽價"計算,以首套房為例,最多能貸"網簽價"的七成。
  三、過戶指導價在哪里查呢?
  "過戶指導價"是有由當地地稅部門規定,一般不公布,如果去地稅窗口查詢,可以查詢到大概區間,但沒有確切數值,不同地區、甚至不同小區都有對應的指導價格,個人一般很難查到。您可以直接找房產中介詢問,或者直接在繳稅的稅票上體現。
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